Выбор богатых: какое жилье покупают люди с достатком

Чем живет сегодня сегмент элитной недвижимости в Петербурге и Москве? Почему меняются требования покупателей? И какие новые тренды это формирует? Проясняем ситуацию с помощью девелоперов.

Неоднозначные итоги

Итак, новый год настал уже даже по китайскому календарю. Самое время подводить итоги 2025-го в различных сегментах рынка. Сегодня поговорим об элитной недвижимости, которая сосредоточена прежде всего в столичных городах.

В Петербурге в прошлом году реализовано 29,2 тыс. кв. м элитного жилья (406 лотов), подсчитали в NF Group. Суммарный объем предложения составил 58,4 тыс. кв. м (490 лотов). По сравнению с 2024-м это антирекорд: продажи упали на 26%, предложение снизилось на 21% по площади и на 18% по числу лотов.

Спад покупательской активности эксперты связывают главным образом с дефицитом подходящих локаций. Вакантных премиальных территорий в городе на Неве действительно осталось мало. Львиная доля приходится на Петроградку: Петроградский остров (почти 40% всех лотов), Петровский и Крестовский острова (вдвое меньше). Стоимость элитного квадратного метра в Северной столице находится в диапазоне от 750 тыс. до 1,2 млн рублей, за год усредненная цена выросла примерно на 25%. Средний лот подорожал на 10%, превысив порог в 100 млн рублей.

В Москве высокий сегмент чувствует себя гораздо увереннее. По данным «Метриума», в 2025 году в элитных проектах столицы реализовано 532,7 тыс. кв. м, что на 0,8% больше, чем годом ранее. Покупатели приобрели 6,9 тыс. лотов общей стоимостью 501 млрд рублей (+11% за год). Что до стоимости метра, то, по информации kommersant.ru, она выросла на 16–25%, достигнув 2,25–3,1 млн рублей в зависимости от класса и локации.

Выход новых проектов, однако, в столице замедлился – до 14 стартов против 18 в 2024 году. Так что дефицит нового предложения и здесь налицо. По данным инвестиционно-промышленной группы компаний «Стилобат», порядка 70% сделок в элитном сегменте пришлось на три центральных района: Пресня (37%), Дорогомилово (17%) и Хамовники (16%). Каждая пятая транзакция совершена за пределами «старого» центра – покупатели готовы рассматривать проекты с качественной средой вне традиционных престижных адресов.

Прагматичность и уважение к контексту

В 2025 году спрос на элитное жилье сместился с демонстративного потребления в сторону более прагматичных параметров. О новых трендах рассказывают девелоперы Санкт-Петербурга и Москвы.

Петербургская аудитория традиционно требовательна к контексту – архитектуре, окружению, истории места. И этот запрос только усиливается, отмечают в девелоперской компании Element.

«Ключевыми аргументами остаются локация в центре, видовые характеристики и статус проекта. Но сегодня это не всё. Покупатель в Северной столице оценивает не только сам объект, но и то, насколько он органично встроен в городскую ткань: соответствует ли архитектурному контексту, есть ли приватность, как организованы входные группы, двор, общественные пространства, инфраструктура и уровень обслуживания. Кроме того, традиционные видовые характеристики стали корректироваться. Покупатель теперь внимательнее: ему нужна не просто панорама, а ее гарантированность, отсутствие риска застройки перед окнами и качество самого окружения», – комментирует директор по стратегическому развитию, управляющий партнер Element Елизавета Конвей.

Инфраструктура, по словам эксперта, тоже изменила смысл. В премиальных проектах клиентам важна сервисная экосистема: гастрономия, велнес, частная медицина, клубные форматы. Коммерция должна быть соразмерной аудитории дома и не разрушать приватность. Случайный трафик в премиум-сегменте – скорее минус, чем плюс.

В текущем году тренд на камерные проекты с четкой концепцией и уважением к контексту города сохранится, полагают в компании. Будет расти спрос на объекты с эксклюзивными видовыми характеристиками и персонализированными решениями.

В строительном холдинге «Сенатор» фиксируют три новых запроса, которые поступают от покупателей апартаментов комплекса «Морская ривьера» в престижном Курортном районе.

Во-первых, усилился интерес к круглогодичной инфраструктуре. Премиальное жилье рассматривается как готовая среда: сервисы, велнес-формат, приватность, удобные сценарии повседневной жизни. Покупатели ценят сервис уровня отеля, всесезонный бассейн, спа, фитнес и природное окружение.

Во-вторых, выросла роль экологичности. Международные исследования показывают: за последние 20 лет у наиболее обеспеченных 20% населения ключевым показателем качества жизни стало здоровье. Поэтому при выборе недвижимости на первый план выходит среда – чистый воздух, близость природы, возможность снижать уровень стресса и регулярно восстанавливаться.

В-третьих, растет доля повторных покупок. В «Морской ривьере», например, почти 17% покупателей приобретают двое и более апартаментов. Часть таких клиентов вошли в проект на этапе строительства, затем пожили в комплексе, увидели, как сформировалась среда, и вернулись за новой покупкой – уже в качестве понятной инвестиции.

«За последние пару лет требования покупателей в высоком сегменте стали прагматичнее. Недвижимость рассматривается как часть образа жизни и долгосрочный актив. В 2026 году эти тенденции усилятся: премиальный покупатель будет выбирать не просто объект, а среду и жизненный сценарий», – говорит коммерческий директор строительного холдинга «Сенатор» Юлия Орлова.

Приватность и гибкость

В Москве актуальные требования покупателей элитной недвижимости в целом пересекаются с петербургскими, но есть и местные отличия. Вот какие новые тренды фиксируют эксперты ГК «Стилобат».

Интерес к семейному формату. Покупатели делюкс-сегмента всё чаще выбирают просторные семейные планировки. По итогам года трехкомнатные квартиры заняли 29,2% предложения при средней площади 120 кв. м. Количество сделок с объектами от 300 кв. м за год выросло в полтора раза. Есть устойчивый спрос на урбан-виллы, пентхаусы и таунхаусы с бюджетом от 1 млрд рублей – такие форматы приближены к загородному комфорту, но остаются в городской черте.

Отделка не в моде. В сегменте делюкс 60% сделок прошло с объектами без отделки. Это подтверждает запрос на полную персонализацию пространства. White box занял 27% – это компромисс для тех, кто хочет сократить сроки въезда, но сохранить контроль над дизайном. Финишная отделка – нишевый продукт с долей 13%, востребованный в основном иногородними покупателями и инвесторами. В премиум-классе структура примерно такая же. Рынок движется к дифференциации: застройщики будут наращивать предложение white box и его расширенных версий, но доля «бетона» сохранится на уровне 55–60%.

Никаких кредитов. Финансирование в сегменте – это 100% собственные средства, ипотека здесь фактически отсутствует. Статус как мотиватор утратил доминирующее значение. На первый план вышли качественная среда для семьи, сохранение капитала с прогнозируемой доходностью, готовый объект без рисков долгостроя.

Акцент на комфорт. Требования к жилью формализовались. Покупатель ждет акустического комфорта и приватности, инженерной насыщенности (системы «умный дом», ИИ в сервисах), экологичных материалов, шаговой доступности рекреации (парки, набережные, фитнес). Логистическая эффективность – отдельный критерий. Значимым преимуществом считается бесшумный и быстрый маршрут «от двери до двери».

«Нынешний покупатель – это рациональный домовладелец, для которого недвижимость является управляемым активом и долгосрочной средой, а не витриной статуса. Девелоперы, которые предлагают не "фасадную роскошь", а предсказуемый сервис, гибкие форматы отделки и продуманные планировки под семейные сценарии, получают устойчивый спрос даже в условиях ограниченного предложения», – делится заместитель председателя совета директоров ГК «Стилобат» Булат Алимов.

Контроль и эргономика

А вот так выглядит список обязательных опций элитного жилья, составленный московским девелопером Dominanta.

Приватность и «умная» безопасность. Если раньше ключевым требованием была просто охрана периметра, то сейчас клиенту нужен максимальный контроль и приватность без ущерба комфорту. Востребованы системы «умного дома» с мобильным приложением, где можно со смартфона просматривать камеры видеонаблюдения по всей территории жилого комплекса (например, на детских площадках), открывать двери курьеру или домашнему персоналу, бронировать пропуски и паркинг для гостей. Один из последних трендов – разделение потоков для жителей и персонала: отдельный вход для курьеров, внутренняя служба доставки (чтобы ограничить доступ посторонних на территорию), сервисные лифты для доставок и персонала.

От метража к юзабилити. Сегодняшний покупатель рациональнее подходит к планировочным решениям и обращает внимание не на общую площадь квартиры, а на рациональное использование пространства. Люди готовы платить за эргономику: вместо избыточных коридоров и больших спален – гардеробные и подсобные помещения (кладовые, постирочные, дополнительные санузлы), вместо отдельной кухни – просторная кухня-гостиная для всей семьи. Неотъемлемым элементом планировки является автономный жилой блок для хозяев – мастер-спальня, объединяющая приватное жилое пространство, гардеробную и ванную комнаты. 

Мультисценарность. На фоне постоянно растущей стоимости жилья сформировался запрос на увеличение объема общественных пространств «с доступом только для своих» – коворкинги, фитнес, гостиные с возможностью принимать гостей, детские клубы и т. д. Покупатель высокобюджетной недвижимости больше не мыслит свою жизнь в рамках только квартиры – «дом» теперь включает лобби, соседский центр, закрытый двор.

«Победа за теми проектами, где общественные пространства умеют трансформироваться под любой сценарий: поработать в спокойной обстановке, заняться спортом, принять гостей или устроить детский праздник. Запрос на адаптивность вытесняет статичные, мертвые зоны. Технологии и дизайн в такой среде работают не ради внешнего эффекта, а ради главного – дать жителю ментальное спокойствие и чувство контроля над пространством», – подчеркивает заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и маркетингу Dominanta Максим Иванов.

Изменившиеся запросы покупателей постепенно будут формировать новую структуру предложения в элитном сегменте. Девелоперам предстоит справиться со многими вызовами, и один из самых сложных – дефицит премиальных локаций. Возможно, придется не проекты дотягивать до уровня территорий, а наоборот, облагораживать городские районы в рамках тренда на джентрификацию.

Изображение от freepik

24.02.2026 10:00 | Источник БН.ру

Автор: Зоя Горохова

Фото: Freepik