Покупка жилья: весенние новации

Нынешний сезон выдался богатым на изменения в сфере приобретения недвижимости. Представляем вашему вниманию самые актуальные правовые нововведения.

Новые лимиты

Три с лишним года назад Банк России ввел для банков и микрофинансовых организаций макропруденциальные лимиты (МПЛ). Это предельное количество рискованных займов, которые организация может выдать за квартал. С 1 апреля 2026 года МПЛ в очередной раз обновились, что напрямую отразится на возможностях приобретения недвижимости.

Так, во II квартале лимит на кредитование сделок по покупке готовой недвижимости при показателе долговой нагрузки (ПДН) заемщика от 80% увеличен с 10 до 20% (напомним, ПДН – это соотношение между суммой среднемесячных платежей по всем кредитам человека и его среднемесячным доходом). Для покупки строящегося жилья при таком же ПНД лимит тоже вырос – с 5 до 7%.

А вот МПЛ кредитования покупки частных домов сократились с 20 до 10%. Уменьшились лимиты и для нецелевых потребительских кредитов, обеспеченных жильем: теперь доля заемщиков с ПДН более 80% не может превышать 10% (раньше было 15%), а доля клиентов с ПДН от 50% установлена в пределах 25% (было 20%). Поэтому в этих сегментах число одобренных ссуд будет снижаться.

Кроме того, скорректирован порядок расчета долговой нагрузки заемщиков. Банки обязаны рассчитывать потенциальный ежемесячный платеж исходя из всего одобренного лимита по кредиту, а не только из той суммы, которую клиент реально намерен выбрать.

Изменены и правила подтверждения доходов. Выпиской по счету теперь можно доказать только зарплату, пенсию, социальные выплаты и поступления от аренды недвижимости. Прочие доходы требуют дополнительных документов.

Порог контроля

С 1 апреля Росфинмониторинг повысил порог контроля сделок с недвижимостью для банков и прочих кредитных организаций сразу в 15 раз: с 5 млн до 75 млн рублей. Это связано с тем, что стоимость квартир постоянно растет, при этом регулярно вносить поправки в закон довольно сложно.

В данном случае ведомство воспользовалось своими расширенными полномочиями, которые позволяют ему самостоятельно устанавливать порог суммы сделки с недвижимостью, при превышении которого операция подлежит обязательному контролю. Единственный нюанс – сумма не может быть ниже 5 млн рублей, указанных в федеральном законе (этот порог по-прежнему актуален для риелторов).

На данный момент Росфинмониторинг вправе:

• устанавливать разные пороги для разных участников рынка,
• учитывать рост цен на жилье,
• оперативно реагировать на новые мошеннические схемы.

Баланс интересов

С 3 апреля вступил в силу новый порядок распределения средств от продажи ипотечного жилья, которое является единственным для гражданина-банкрота.

Алгоритм распределения средств (после вычета расходов на обеспечение сохранности жилья и его реализацию на торгах) теперь следующий.

• 80% направляется на погашение требований банка. За счет этих средств покрывается основной долг, проценты, штрафы и другие финансовые санкции по кредиту (но не более суммы требований по обязательству, обеспеченному ипотекой).
• 10% идет на удовлетворение требований кредиторов первой и второй очередей, если иного имущества должника недостаточно для их погашения. К таким требованиям относятся, в частности, долги по алиментам, оплате труда, выплаты за причинение вреда жизни и здоровью граждан.
• 10% исключается из конкурсной массы и передается должнику. Эта сумма не может превышать размер первоначального взноса, внесенного при покупке жилья, и произведенных должником платежей по ипотеке.

Оставшиеся средства (если они есть) идут на погашение непогашенной части требований кредитора по ипотеке. Если после этого остаются деньги, они достаются должнику.

Суд может уменьшить сумму, передаваемую должнику, по ходатайству финансового управляющего или других участников дела о банкротстве. Это допускается в двух случаях: во-первых, если сумма позволяет приобрести жилье, стоимость которого явно превышает стоимость жилья, достаточного для удовлетворения разумной потребности должника и его семьи; во-вторых, при наличии признаков недобросовестности должника.

Цель новеллы – соблюсти баланс интересов должников и кредиторов, а также обеспечить конституционное право граждан на жилище после продажи единственного ипотечного жилья. Должник сможет использовать полученные средства, например, на первоначальный взнос для приобретения нового жилья или на аренду квартиры.

Ипотека «по-белому»

С 1 апреля россиянам с серыми доходами стало сложнее покупать квартиры в кредит. ЦБ РФ рекомендовал банкам одобрять ипотеку только тем, у кого есть официальный доход. Раньше заемщик мог договориться с работодателем и указать в справке зарплату выше реальной. В зачет шли доходы от сдачи жилья, переводы от родственников и друзей, дивиденды по вкладам. Некоторые банки вообще давали одобрение по двум документам – паспорту и СНИЛС. Льготную семейную ипотеку часто оформляли женщины в декрете без легального заработка. Похоже, теперь эти схемы в прошлом. 

И хотя прямого запрета Банка России по этому поводу нет, рекомендации достаточно жесткие. Поэтому клиентов без справки 2-НДФЛ банки теперь рассматривают неохотнее, а требования для одобрения стали выше.

По мнению экспертов, ужесточение условий может затронуть 30–40% заемщиков. В зоне риска – не только работники с серыми зарплатами. Сложнее станет и самозанятым, и индивидуальным предпринимателям: их прибыль банки воспринимают как полупрозрачную (часть поступлений может не отражаться в отчетности). Под удар попадают и люди с нестандартными доходами – фрилансеры, арендодатели без зарегистрированного юрлица, инвесторы без регулярных выплат. А еще – клиенты с переменным, сезонным или проектным доходом: топ-менеджеры с большой премиальной частью, представители креативных индустрий. Их доход будет оцениваться с учетом истории за два года.

Самое болезненное, что нововведение сильно скажется на семейной ипотеке. Созаемщик без подтвержденного дохода, например мама в декрете, оформленная как безработная, больше не улучшит параметры ипотеки. Всё бремя по подтверждению необходимого для одобрения дохода ляжет на работающего супруга. В итоге семьям придется рассматривать более дешевые квартиры или вовсе откладывать покупку недвижимости.

Правила рассрочки

С 1 апреля вступили в силу новые правила продажи товаров в рассрочку. А именно: срок выдачи рассрочки ограничивается шестью месяцами и запрещается устанавливать разные цены на товары в зависимости от наличия/отсутствия рассрочки при их оплате.

Ряд экспертов решили, что эти новации касаются и приобретения в рассрочку недвижимости. Однако, как выяснилось, на сделки с квартирами и домами это не распространяется. Новелла регулирует деятельность специализированных операторов рассрочки (сервисов – посредников между магазином и покупателем), но не относится к договорам купли-продажи, подряда или оказания услуг, где оплата производится напрямую продавцу. А ведь в случае с новостройками рассрочка обычно оформляется напрямую между покупателем и застройщиком по ДДУ, часто через эскроу-счет.

При этом Банк России и Минстрой активно работают над отдельным законопроектом, который будет регулировать рассрочку при покупке жилья. В числе мер, которые могут быть включены в будущий закон:

• после ввода дома в эксплуатацию право собственности должно переходить покупателю, а у застройщика останется только залоговое право;
• в договорах рассрочки будет обязателен график платежей и четкое описание последствий нарушения сроков;
• штрафы ограничат 20% от суммы просрочки;
• информацию о долговой нагрузке по рассрочке будут передавать в Бюро кредитных историй.

Старые дома

И напоследок – о новации, которую также планировали принять в апреле, но, судя по всему, не успели.

Сначала – короткая предыстория. Ровно год назад по поручению Владимира Путина правительство расширило программу семейной ипотеки за счет разрешения покупки жилья на вторичном рынке. Новая программа предполагает ряд условий, и одно из важнейших – приобретать жилье разрешено в домах, построенных не более 20 лет назад.

В феврале 2026 года президент решил пойти дальше и предложил рассмотреть возможность приобретения многодетными семьями жилья в домах старше 20 лет. При этом следующее ключевое условие сохраняется: речь идет о городах с низким объемом строительства жилья (в частности, где возводится не более двух домов).

На данный момент в открытых источниках нет подтверждений того, что поручение президента уже реализовано. Вероятно, для этого потребуется дополнительное время.

20.04.2026 10:00 | Источник БН.ру

Автор: Зоя Горохова

Фото: Изображение от Drazen Zigic на Freepik